La evolución del mercado inmobiliario y la situación financiera en la provincia de Almería han mostrado una transformación significativa en los últimos diez años, especialmente en lo que respecta a los procedimientos de ejecuciones hipotecarias iniciados sobre viviendas. Según los registros más recientes del Instituto Nacional de Estadística cerrados a diciembre de 2024, la provincia ha experimentado un descenso notable en la litigiosidad hipotecaria, situándose las cifras actuales muy lejos de los picos alcanzados durante los años posteriores a la crisis económica. En el transcurso del año 2024, se han contabilizado un total de 463 ejecuciones hipotecarias, una cifra que contrasta drásticamente con los 4.142 casos registrados en el año 2015, que supuso el punto álgido de esta serie histórica en el territorio almeriense.
Este descenso no ha sido lineal, pero marca una tendencia clara hacia la estabilización en el Estado español y, específicamente, en Almería. Al analizar el desglose de los datos, se observa que las viviendas de segunda mano siguen siendo las más afectadas por estos procesos judiciales. De los 463 casos iniciados en 2024, 350 corresponden a inmuebles usados, mientras que 113 se vinculan a viviendas nuevas. Esta proporción se ha mantenido constante a lo largo del tiempo, evidenciando que el stock de vivienda usada presenta una mayor vulnerabilidad ante los impagos hipotecarios que las nuevas promociones. En comparación, durante el año 2023, la cifra total fue de 491 ejecuciones, lo que indica una ligera tendencia a la baja en el último periodo anual analizado como definitivo.
La perspectiva histórica permite comprender la magnitud del cambio en la Comunidad Autónoma. En 2014, la provincia de Almería registraba 3.014 ejecuciones hipotecarias, de las cuales 2.206 eran sobre viviendas de segunda mano y 808 sobre viviendas nuevas. El incremento hasta las 4.142 de 2015 marcó un hito de preocupación social en la provincia, para luego iniciar una senda de reducción progresiva que llevó las cifras a 2.710 en 2016 y a 1.491 en 2017. Aunque se detectaron repuntes puntuales, como el ocurrido en el año 2019, cuando los casos ascendieron a 2.026, la trayectoria general ha sido de contención, llegando a registrarse menos de mil casos anuales de forma recurrente a partir de 2020.
En lo que respecta a la tipología de vivienda, el comportamiento de la vivienda nueva ha mostrado una reducción especialmente acentuada. Si en 2014 se iniciaron 808 procedimientos sobre este tipo de fincas, para el año 2023 la cifra se redujo a tan solo 52 casos, aunque en el presente 2024 se ha notificado un incremento hasta los 113. Por su parte, la vivienda de segunda mano, que alcanzó su máximo en 2015 con 3.344 ejecuciones, ha logrado descender hasta estabilizarse en el entorno de los 350 a 440 casos anuales en los últimos dos ejercicios. Estos datos ofrecen una radiografía detallada de la situación del parque residencial almeriense y la capacidad de cumplimiento de las obligaciones hipotecarias en la provincia, reflejando un escenario mucho menos tensionado que hace una década.
Factores económicos clave en Almería
Los factores económicos que podrían estar contribuyendo a la disminución de las ejecuciones hipotecarias y al comportamiento general del mercado inmobiliario en Almería serían los siguientes:
Recuperación del mercado inmobiliario español
- El post menciona una caída del 89% en ejecuciones hipotecarias desde el pico de 2015 (4.142 casos) hasta 463 en 2024, un mínimo histórico. Esto refleja una recuperación sostenida del mercado inmobiliario español tras la crisis financiera de 2008. Según los datos del INE citados, las ejecuciones hipotecarias a nivel nacional sobre viviendas habituales bajaron un 4,3% en 2024, alcanzando 8.921 casos, el nivel más bajo desde 2020.
- Esta recuperación está impulsada por un aumento sostenido de los precios de la vivienda (un 77% desde 2014 según Oxford Economics) y un crecimiento proyectado del 11% en 2025. En Almería, el precio promedio de una vivienda terminada alcanzó €1,554/m² en el primer trimestre de 2025, con un incremento anual del 3,73% (Move to Almeria). Esto sugiere una mayor estabilidad económica y confianza en el mercado.
Creciente inversión internacional
- Almería ha atraído un "flujo constante de inversión internacional", especialmente en zonas costeras como Vera, Roquetas de Mar y Mojácar (almeriahousing.com). Esta inversión impulsa la demanda de propiedades, tanto para compra como para alquiler, lo que reduce la presión sobre los propietarios que enfrentan dificultades para pagar hipotecas.
- Las zonas costeras ofrecen rendimientos atractivos para inversores (combinando precios relativamente asequibles con un fuerte potencial de alquiler), lo que estabiliza el mercado y disminuye la probabilidad de ejecuciones hipotecarias.
Subida de precios y escasez de vivienda
- La oferta de viviendas en Almería ha disminuido un 22% en 2025 (almeriahousing.com), lo que ha intensificado la competencia y elevado los precios. Aunque esto puede ejercer presión sobre los compradores, también indica una demanda sólida, lo que beneficia a los propietarios existentes y reduce el riesgo de impago.
- Los alquileres han alcanzado niveles históricos (€8.30-€8.80/m² provincialmente, con picos de €9.50/m² en áreas costeras), lo que proporciona ingresos adicionales a los propietarios y mitiga la necesidad de recurrir a ejecuciones hipotecarias.
Mejora en las condiciones hipotecarias
- Aunque los tipos de interés han fluctuado, la recuperación de los ingresos familiares y la bajada relativa de los costos hipotecarios (según El País) han facilitado a los hogares mantener sus pagos. Además, los bancos están ofreciendo proyecciones de hipotecas "stress-tested" (euroweeklynews.com), lo que ayuda a los prestatarios a planificar mejor frente a posibles aumentos de tasas.
Diferencias en el mercado de segunda mano vs. nuevas construcciones
- El 76% de las ejecuciones hipotecarias en Almería en 2024 correspondieron a viviendas de segunda mano, lo que indica una mayor vulnerabilidad en este segmento. Esto podría deberse a que las propiedades más antiguas tienen valoraciones más bajas y propietarios con menos capacidad financiera para absorber shocks económicos, mientras que las nuevas construcciones, respaldadas por desarrolladores solventes, enfrentan menos riesgos de ejecución.
Crecimiento en Andalucía
- Almería, como parte de Andalucía, se beneficia de una de las tasas de crecimiento anual más altas del país (14% según Move to Almeria). Este auge económico, impulsado por el turismo, la agricultura (especialmente los invernaderos) y la llegada de trabajadores estacionales, estudiantes y expatriados, fortalece la economía local y reduce la morosidad hipotecaria.
Implicaciones y tendencias
- Estabilidad económica: La disminución de ejecuciones hipotecarias sugiere que los hogares en Almería están mejor posicionados financieramente, apoyados por un mercado inmobiliario en auge y una economía regional dinámica.
- Riesgos potenciales: Sin embargo, los analistas advierten de un mercado inmobiliario "caliente" con signos de "sobrecalentamiento" (Oxford Economics, euroweeklynews.com). Si los precios siguen subiendo sin un aumento proporcional de la oferta, podría haber un riesgo a largo plazo de inestabilidad, especialmente para los segmentos más vulnerables (como propietarios de segunda mano).
- Políticas públicas: Iniciativas como programas de alquiler protegido o subsidios para jóvenes (mencionados en euroweeklynews.com) podrían estar ayudando a aliviar la presión sobre los hogares de bajos ingresos, contribuyendo a la baja en ejecuciones.
Los factores económicos en Almería que explican la caída de las ejecuciones hipotecarias incluyen una robusta recuperación del mercado inmobiliario, inversión internacional, escasez de vivienda que eleva los precios y alquileres, mejoras en las condiciones hipotecarias y el crecimiento económico regional. Sin embargo, la dependencia de un mercado "caliente" sugiere la necesidad de monitorear posibles burbujas futuras.