Roquetas de Mar y El Ejido han crecido en las últimas dos décadas a golpe de viviendas de baja altura. Almería capital no. Y ahora, el diagnóstico oficial le da la razón.
Lo dice el Diagnóstico de la Agenda Urbana Almería 2030, el documento de 74 páginas elaborado por el Ayuntamiento con fondos NextGenerationEU que radiografía, calle por calle, el modelo urbano de la ciudad. Su conclusión sobre vivienda no deja lugar a dudas: "Existe un claro predominio de edificación compacta con una densidad de ocupación mayor del 80%".
No es un eslogan municipal. Es el resultado de cruzar la malla de 250x250 metros del Instituto de Estadística y Cartografía de Andalucía con los datos de Catastro a 31 de diciembre de 2017 y la cartografía del SIOSE.
El mapa que acompaña al informe lo deja claro: donde más vivienda colectiva hay es en Oliveros, El Zapillo, El Puche, Torrecárdenas y 500 Viviendas. Bloques en altura, ciudad compacta.
Justo el modelo que esta semana han puesto sobre la mesa el Banco de España y la CNMC como salida a la crisis de vivienda.
El Informe Anual 2025 del Banco de España, publicado en junio de 2026 pero que se dio a conocer el día 7 de septiembre, "España puede sumar un millón de casas si densifica sus ciudades". La cifra no es periodística.
El Banco eleva el déficit de vivienda entre 2021 y 2025 a 750.000 casas y constata que en 2025 solo se terminaron 92.000, un 9% menos. Su cálculo es simple: los nuevos barrios que están en tramitación se están proyectando con una densidad 1,7 veces inferior a la ciudad ya consolidada en Valencia, Zaragoza o Sevilla, y hasta 2,5 veces inferior en Madrid, Barcelona o Málaga.
Si se construyera con la densidad media de lo ya consolidado, aplicando el gradiente lógico de alejamiento del centro, España ganaría 500.000 viviendas extra. En un escenario teórico de máxima densificación, entre 1 y 1,2 millones, concentrados en un 67% en Madrid y un 21% en Barcelona.
La receta la resume la vicepresidenta segunda del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España (CSCAE), Susana Moreno:
Densificar consiste en "levantando edificios de viviendas más altos allí donde sea posible, transformando determinados usos, completando vacíos urbanos o aprovechando mejor parcelas que ya están urbanizadas".
¿Por qué no se hace? Aquí entra la segunda pata: la Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia (CNMC).
En su Estudio sobre la transformación urbanística del suelo para vivienda (E/CNMC/001/25, 9 de junio de 2026), la CNMC concluye que el suelo puede representar hasta el 45% del precio final de una vivienda y que la edad media de los planes urbanísticos en España ronda los 25 años, con tramitaciones que se alargan entre 10 y 15 años y que pueden superar los 20.
Almería es el caso de manual:
Con planes de hace dos décadas es imposible responder a la demanda actual.
Almería se orienta hacia la construcción vertical para abordar la crisis de vivienda.
Tu gancho inicial era certero: Roquetas y El Ejido crecen en horizontal con adosados. ¿Modelo agotado?
La respuesta está en un expediente del Ayuntamiento de Roquetas, la innovación de la UE-80.1. Los técnicos municipales reconocen por escrito el "desajuste del modelo promocional adoptado (vivienda unifamiliar adosada, de alta superficie construida) con la realidad presente de la demanda inmobiliaria: vivienda plurifamiliar de superficie ajustada".
Explican que con la edificabilidad prevista, para no perder aprovechamiento habría que hacer adosados de 198 a 258 m2 por vivienda, "superficie excesiva para una vivienda unifamiliar adosada" hoy invendible. La solución que proponen es pasar de ordenanza UAG (adosado) a PLM (plurifamiliar en manzana de 4 plantas). Es decir, densificar en altura.
Mientras, CaixaBank Research sitúa a Roquetas y El Ejido entre las ciudades costeras donde más creció la población en 2023 (5,8% de media) y donde más se tensionó el precio.
El modelo horizontal ya no absorbe la demanda.
El Diagnóstico de la Agenda Urbana lo explica con números que no dejan margen:
De las 29.875 hectáreas del término municipal, el 65,20% son superficies forestales y naturales y el 14,77% son suelos agrícolas, de los cuales el 84% es regadío. Hay 2.869 hectáreas de invernaderos concentradas en La Vega de Allá, El Andarax, La Cañada y El Alquián. Solo el 11,26% es suelo transformado.
Y dentro de ese suelo transformado, el tejido urbano ocupa más del 35% y las urbanizaciones tan solo el 5% del total municipal. Crecer a lo ancho es chocar con invernaderos, con Cabo de Gata o con el mar.
Por eso Almería ha crecido hacia arriba, no hacia fuera. Y tiene margen para seguir haciéndolo sin consumir más suelo:
Rehabilitar lo que se cae. Casi 700 edificios están en ruina (1% del parque) y casi 2.400 en mal estado. Solo el 87,4% está en buenas condiciones. La Agenda propone "rehabilitación del parque edificatorio, derribo y nueva construcción cuando su estado lo aconseje, fomentando así la ciudad compacta y mediterránea".
Corregir medianeras y vacíos. El DAFO de vivienda de la Agenda lo pone como reto explícito: "Aumentar la densidad de viviendas por edificio y mejorar la estética del paisaje urbano" por la diferencia de alturas heredada de los 60-70.
Asumir la realidad demográfica. Almería tiene un 41% de vivienda no principal, muy cerca del 45% de Roquetas por la segunda residencia. Con 31.149 edificios para 103.706 inmuebles (3,33 viv/edificio), es una ciudad en superficie comparada con Pamplona (12,8), pero ya compacta en su núcleo.
El próximo PGOM será clave. Si el PGOU de 1998 se hizo para una Almería de 170.000 habitantes que crecía hacia El Toyo y Retamar, el nuevo plan tiene la oportunidad de ser el primer plan de una capital andaluza que asume oficialmente la tesis del Banco de España: no necesitamos más suelo, necesitamos más ciudad dentro de la ciudad.
Frente al adosado, Almería ya eligió altura. Ahora le toca ordenarlo.
