La provincia de Almería se ha convertido en uno de los territorios andaluces donde más patrimonio inmobiliario procedente de la crisis bancaria permanece en manos de grandes tenedores. Blackstone mantiene activos a la venta en 26 municipios a través de Aliseda (de la que también forma parte el Banco Santander) y Sareb (el llamado "banco malo" y que es propiedad estatal) concentra aquí alrededor del 40% de sus viviendas andaluzas. El Gobierno acaba de limitar hasta 2028 determinadas compras especulativas de vivienda y ha prorrogado hasta 2030 la protección frente a determinados desahucios
La historia de Maricarmen Abascal, la mujer de 87 años desalojada de la vivienda en la que había vivido de alquiler durante siete décadas, ha terminado provocando algo mucho más grande que una polémica sobre un desahucio. Su caso se ha convertido en el símbolo político de una discusión que llevaba años creciendo alrededor del mercado inmobiliario español: qué ocurre cuando la vivienda deja de estar en manos de propietarios particulares y pasa a formar parte de grandes carteras gestionadas por sociedades de inversión.
El Gobierno ha respondido esta semana con dos decretos de vivienda. El principal, publicado este miércoles en el BOE, limita hasta el 31 de diciembre de 2028 determinadas adquisiciones de vivienda por parte de entidades que compren inmuebles por debajo del 70% de su valor de mercado y establece nuevas medidas de protección frente a los desahucios de personas vulnerables sin alternativa habitacional, con una vigencia que llega hasta finales de 2030.
La pregunta es inevitable: ¿qué significa todo esto en Almería?
La respuesta obliga a mirar más allá de los titulares sobre los «fondos buitre». Porque en la provincia hay fondos internacionales, sociedades inmobiliarias, servicers, bancos, Sareb y grandes propietarios. Pero no todos son lo mismo, ni todas las viviendas que están detrás de esas sociedades responden al mismo modelo de negocio.
Y precisamente esa distinción es importante.
Uno de los nombres más conocidos del mercado inmobiliario español es Blackstone, el gigante estadounidense que desembarcó con fuerza en España después de la crisis financiera mediante la compra de grandes carteras de activos inmobiliarios procedentes de bancos y otras entidades, por lo que su presencia también puede rastrearse en Almería.
En mayo de 2026, la cartera de inmuebles que Blackstone comercializaba en la provincia a través de Aliseda alcanzaba los 149 inmuebles repartidos por 26 municipios, a los que se sumaban otros tres pisos puestos a la venta mediante otra sociedad vinculada al grupo.
El dato tiene importancia por dos motivos. El primero por una cuestión territorial. No estamos hablando únicamente de Almería capital. La presencia de estos activos se extiende por una parte considerable de la provincia.
El segundo es que demuestra la complejidad del fenómeno. Que una vivienda aparezca comercializada por Aliseda no significa automáticamente que sea propiedad directa de Blackstone en ese momento. Las grandes operaciones inmobiliarias utilizan sociedades, vehículos de inversión, filiales y empresas especializadas en la gestión y comercialización de activos.
Para el ciudadano que busca una vivienda, esa arquitectura societaria resulta prácticamente invisible, pero para quien investiga quién controla realmente el inmueble, es fundamental.
El mapa de los grandes propietarios no coincide con el mapa de los «fondos buitre», y esta es probablemente una de las principales conclusiones que debe extraerse al trasladar el debate general a Almería. Y es que no todos los grandes propietarios son fondos buitre, y tampoco todos los fondos de inversión actúan de la misma manera.
Una parte de los activos inmobiliarios procede de operaciones realizadas durante la crisis financiera, cuando bancos y cajas necesitaban desprenderse de enormes carteras de viviendas, promociones sin terminar, suelo y préstamos impagados.
En ese proceso aparecieron compradores institucionales especializados, con resultados diversos, ya que algunos adquirieron viviendas terminadas, otros compraron créditos hipotecarios, otros se quedaron con promociones enteras, otros adquirieron suelo, y una parte de los activos acabó siendo gestionada posteriormente por empresas especializadas, los llamados servicers.
El resultado es que detrás de una vivienda aparentemente normal puede existir una cadena de sociedades considerablemente más compleja que la que aparece en el contrato de alquiler o en un anuncio inmobiliario.
Si existe un actor que permite comprender hasta qué punto la crisis inmobiliaria dejó huella en Almería es Sareb, la Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, más conocido como "banco malo", porque se quedó con todos los activos tóxicos de las entidades bancarias para evitar su quiebra.
La provincia mantiene una posición especialmente relevante dentro de su cartera andaluza, ya que egún los datos difundidos recientemente, Almería concentra aproximadamente el 40% de las viviendas que Sareb posee en Andalucía.
Es decir, la Sareb no actúa como "buitre", pero sí es cierto que tiene una "presa" que no suelta, al menos en nuestra provincia. Si se desprendiera de sus activos, gran parte del problema se solucionaría. Pero no lo hace.
La cifra adquiere todavía mayor importancia porque Sareb ha pasado de ser concebida fundamentalmente como un instrumento para gestionar activos tóxicos procedentes de la crisis bancaria a convertirse en una pieza fundamental de la política pública de vivienda. En este punto hay que recordar que el Gobierno pretende utilizar parte de ese patrimonio para incrementar el parque de alquiler asequible a través de Casa 47, y aquí aparece una de las grandes paradojas del mercado inmobiliario almeriense. La razón es que, pese a esa ingente cantidad de viviendas que el Estado tiene en nuestra provincia, ni una de ellas aparece en Casa 47, el portal inmbiliario creado por La Moncloa.
Mientras el debate público gira alrededor de la falta de vivienda asequible, una parte significativa del patrimonio inmobiliario acumulado durante la crisis sigue necesitando ser localizado, rehabilitado, terminado, comercializado o incorporado efectivamente al mercado residencial.
El problema, por tanto, no consiste solamente en cuántas viviendas existen. También importa quién las posee, dónde están, en qué estado se encuentran y para qué se utilizan. Es de suponer que una empresa privada como Blackstone debe conocerlo, pero da la impresión de que la Sareb o no lo sabe, o no quiere saberlo, porque de lo contrario se supone que deberían estar a la venta o en alquiler.
La presión inmobiliaria de Almería no puede explicarse únicamente por los fondos.
La provincia combina varios factores que incrementan la demanda residencial: crecimiento de determinadas áreas urbanas, actividad económica vinculada a la agricultura intensiva, llegada de población, demanda de trabajadores, turismo, segunda residencia y, en determinadas zonas costeras, demanda internacional.
A ello se suma un mercado del alquiler especialmente tensionado.
En la capital, además, el Ayuntamiento puso en marcha Almería Alquila, un programa destinado a movilizar viviendas vacías mediante intermediación pública para incrementar la oferta de alquiler, del que no se sabe nada.
El problema de fondo aparece también reflejado en la demanda de vivienda protegida.
El registro municipal gestionado por Almería XXI contabilizó en junio 3.777 inscripciones para compra, 2.862 para alquiler y 3.984 para alquiler con opción a compra.
No son tres cifras menores. Son miles de solicitudes que muestran que existe una demanda de vivienda a precios que una parte importante de la población no encuentra fácilmente en el mercado libre.
La presión sobre los arrendamientos se aprecia también en los procedimientos judiciales.
Los datos publicados recientemente sobre Almería muestran que los lanzamientos derivados de contratos de alquiler representan aproximadamente tres de cada cuatro desahucios, mientras que las ejecuciones hipotecarias han perdido peso respecto a los años más duros de la crisis.
Hace quince años el símbolo de la crisis inmobiliaria era la familia que perdía su vivienda porque no podía pagar la hipoteca, y ahora el problema se desplaza cada vez más hacia quien no puede pagar el alquiler.
Esa transformación explica en buena medida por qué el nuevo decreto estatal pone el foco no sólo en las ejecuciones hipotecarias, sino también en los propietarios que adquieren carteras inmobiliarias o préstamos impagados y posteriormente actúan como arrendadores o demandantes en procedimientos de desahucio.
El decreto establece que, hasta el 31 de diciembre de 2030, los procedimientos contra personas vulnerables sin alternativa habitacional podrán suspenderse cuando la vivienda pertenezca a determinadas entidades dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados a precios significativamente inferiores a su valor.
Los datos disponibles obligan además a evitar una explicación excesivamente cómoda. Los grandes fondos son un actor del mercado, pero no controlan todo el parque residencial.
De hecho, la estructura española del alquiler sigue estando dominada por pequeños propietarios. Un análisis publicado este año señalaba que los grandes propietarios representan menos del 10% del parque de alquiler a escala nacional, aunque su peso puede ser superior en determinados mercados.
Por eso atribuir a los fondos cualquier subida del alquiler en Almería sería metodológicamente incorrecto.
La evolución de los precios responde también a la escasez de oferta, el coste de construcción, el precio del suelo, los tipos de interés, la demanda, el turismo, la movilidad laboral, la demografía y las decisiones urbanísticas.
Los fondos pueden contribuir a determinadas dinámicas, especialmente cuando concentran activos o compiten por determinadas carteras. Pero no son la explicación única del problema, ya que los fondos también están vendiendo
Algunos de los grandes fondos que llegaron al mercado después de la crisis están empezando a desprenderse de parte de sus carteras. Blackstone, Cerberus, Ares o Nuveen figuran entre los grandes inversores que han iniciado procesos de salida o reestructuración de posiciones en el alquiler residencial.
La cartera de más de 150 inmuebles que Blackstone tenía comercializada en la provincia en mayo puede ser una pista.
Si una parte significativa de los grandes inversores está vendiendo, habrá que saber quién compra. Porque la venta de un inmueble por un fondo no hace desaparecer el problema de la concentración de propiedad. Simplemente cambia el nombre del propietario. Puede pasar a otro fondo, a una SOCIMI, a una empresa inmobiliaria, a otro inversor institucional o, finalmente, a particulares. El verdadero movimiento del mercado se encuentra en esa cadena de transmisiones.
La medida más llamativa es la que afecta a las adquisiciones.
Desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley 26/2026 y hasta finales de 2028, determinadas entidades cuyo objeto incluya la adquisición de inmuebles no podrán comprar una vivienda por debajo del 70% de su valor de tasación de mercado.
Pero la norma tiene excepciones. No se aplica, entre otros supuestos, cuando la adquisición tenga como destino la vivienda habitual a precio asequible o social durante al menos cinco años. También quedan fuera determinados usos sociosanitarios y operaciones destinadas a colectivos vulnerables o víctimas de violencia de género. Las ejecuciones judiciales e hipotecarias tienen igualmente un tratamiento específico.
Es decir, no se ha prohibido que los fondos compren viviendas. Lo que se limita es determinado tipo de operación, especialmente aquella en la que una entidad adquiere una vivienda por debajo del umbral establecido. La diferencia es importante.