Pasear por el Casco Histórico de Almería es moverse entre dos realidades. A pocos metros de una plaza rehabilitada puede aparecer una fachada apuntalada, un solar tapiado o una medianera que delata décadas sin mantenimiento. No es una impresión, junto al edificio de la Gerencia de Urbanismo, un ejemplo de modernidad, en la Plaza de la Uva, la ruina es una evidencia visible. La Agenda Urbana Almería 2030 lo pone en cifras: Almería es la ciudad que mayor porcentaje de edificios ruinosos concentra entre las analizadas, casi un 1%, en torno a 700 inmuebles.

Si se amplía el foco a los inmuebles en mal estado de conservación, el porcentaje sube hasta casi el 3,5%, lo que supone cerca de 2.400 inmuebles. Solo el 87,4% del parque almeriense está en buenas condiciones.

El dato llama la atención porque Almería no tiene un parque especialmente envejecido. Más del 60% de sus edificios son posteriores a 1970. La explicación, según el propio diagnóstico, está en la calidad de la construcción de los años 1940-1950 y en los desarrollos inmediatamente posteriores. Juventud no significó solidez.

¿Cuántos edificios ruinosos hay en Almería?

La cifra oficial que maneja la ciudad procede del Censo de Población y Viviendas de 2011, el último con detalle homogéneo por municipios, y que la Agenda Urbana incorpora en su diagnóstico aprobado en 2024.

Almería cuenta con 31.149 edificios que suman 103.706 inmuebles, una ratio de 3,33 inmuebles por edificio. Es una ciudad extensiva, de baja altura, muy lejos de modelos compactos como Pamplona o San Sebastián.

De ese parque, unos 700 inmuebles están catalogados como ruinosos. Otros 1.700 están en mal estado. En total, casi 2.400 necesitan una intervención urgente, ya sea rehabilitación integral o, cuando el estado y el entorno lo aconsejan, derribo y nueva construcción.

El documento lo resume sin rodeos en su análisis de debilidades: 1% en ruinas y casi 3% en mal estado. Y lo convierte en uno de los principales retos de vivienda para la próxima década: afrontar la rehabilitación edificatoria y energética de edificios de gran antigüedad y ruinosos.

Por qué Almería está a la cabeza

La comparativa que hace la Agenda Urbana es reveladora. Frente a vecinas como Roquetas de Mar y El Ejido, donde solo un 5% del parque es anterior a 1961, en Almería ese porcentaje sube al 22%. Y frente a Cartagena, con una antigüedad similar, Almería presenta un deterioro mucho mayor.

No es solo una cuestión de edad. Los técnicos apuntan a los materiales y sistemas constructivos de la posguerra, a la autoconstrucción y a décadas en las que el centro perdió población y actividad en favor de nuevos barrios y de la costa. El resultado es conocido: edificios tradicionales de dos plantas compartiendo medianera con bloques de los 60 y 70, viviendas vacías —Almería tiene un 18,27% de viviendas en esta situación, de las más altas del grupo— y un 41% de viviendas no principales.

El Casco Histórico, declarado Bien de Interés Cultural, concentra la paradoja. Es el ámbito prioritario para la administración, pero también donde la ruina es más visible y donde intervenir es más complejo por la propiedad fragmentada y el valor patrimonial.

Dónde están y qué se está haciendo

En los últimos años el Ayuntamiento ha combinado presión normativa y ayudas económicas.

La herramienta más contundente es el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas. Existe desde 2010, pero fue renovado en 2024 para adaptarlo a la ley andaluza del suelo y entró en vigor en noviembre de ese año. Permite incluir un inmueble en el registro cuando el propietario incumple su deber de conservar y, como último recurso, forzar su venta en concurso público.

El primer caso emblemático es el Palacio Góngora, en la calle Hernán Cortés. Un edificio de 1920, con 920 metros construidos, incluido en el registro y cuyo expediente de venta forzosa ya ha sido aprobado, con un precio mínimo de 346.726 euros. El concurso prima la oferta económica, pero también el destino residencial y el número de viviendas. El Ayuntamiento estudia aplicar el mismo procedimiento a otros inmuebles del Casco Histórico.

En paralelo, la Gerencia Municipal de Urbanismo mantiene líneas de subvención para rehabilitación privada. Entre 2021 y 2023 dotó con 500.000 euros anuales tres líneas: 125.000 para el Conjunto Histórico, 250.000 fuera del centro y 125.000 para inmuebles catalogados. Son ayudas para alcanzar condiciones mínimas de habitabilidad y mejorar la accesibilidad.

Los barrios donde la rehabilitación ya se ve

Tres operaciones muestran que la rehabilitación es posible cuando hay financiación europea y autonómica.

En Pescadería, la comunidad de vecinos de El Patio, 105 viviendas con graves problemas estructurales y apuntaladas desde 2017, ha completado una rehabilitación integral dentro del programa de Áreas de Regeneración y Renovación Urbana (ARRU).

En Los Pintores y El Zapillo, barrios de bloques de los años 50, el Plan Ecovivienda, financiado con fondos Next Generation, actúa en dos fases. La primera ya ha terminado en siete edificios con 56 viviendas en Los Pintores y cuatro edificios con 24 viviendas en El Zapillo, con 1,5 millones en ayudas, mejoras de envolvente térmica, ventanas, placas fotovoltaicas, retirada de amianto y accesibilidad. La segunda fase prevé 240 viviendas en Los Pintores y 156 en El Zapillo, con 6,7 millones.

En el entorno de la Alcazaba, la estrategia EDUSI Almería, Ciudad Abierta, cofinanciada con FEDER, transformó las calles Toledo y Luna en un paseo peatonal mirador, con 747.000 euros de inversión. Lo que era una zona degradada, usada como aparcamiento ilegal, es hoy un itinerario accesible hasta el monumento.

La Junta de Andalucía cifra en más de 25 millones lo destinado desde 2019 a rehabilitación y accesibilidad en la ciudad.

Una asignatura aún pendiente

Con todo, la escala del reto supera a lo ejecutado. Las algo más de 500 viviendas rehabilitadas o en obras entre ARRU y Plan Ecovivienda son una fracción de los casi 2.400 inmuebles en mal estado o ruina que identifica la Agenda Urbana.

Por eso el diagnóstico no habla solo de ayudas, sino de modelo de ciudad: rehabilitar envolventes, mejorar la eficiencia energética, garantizar la accesibilidad y, donde sea necesario, derribar y construir de nuevo para fomentar una ciudad compacta y mediterránea.

Para quien vive en Almería, la pregunta no es solo cuántos edificios ruinosos hay, sino cuánto tardará en dejar de liderar ese ranking. La respuesta dependerá de que el Registro de Solares funcione, de que las ayudas lleguen a comunidades con pocos recursos y de que la rehabilitación deje de ser una suma de proyectos piloto para convertirse en una política sostenida.

Es una historia que se repetirá en muchas ciudades españolas con centros envejecidos. En Almería, simplemente, empezó antes y se ve más.