El Tribunal Supremo ha dado un vuelco definitivo a un largo litigio sobre las cantidades entregadas a cuenta por la compra de una vivienda en la localidad almeriense de Garrucha, al estimar el recurso de casación presentado por Unicaja Banco y declarar que la entidad no tiene responsabilidad alguna en la devolución de 19.292 euros pagados en 2004 por un comprador a una promotora que nunca llegó a entregar la vivienda prometida.
La sentencia, dictada por la Sala de lo Civil del Supremo el pasado 9 de junio (STS 2700/2025), casa la resolución previa de la Audiencia Provincial de Málaga y revoca también el fallo del Juzgado de Primera Instancia n.º 19 de Málaga, desestimando íntegramente la demanda del comprador. Además, impone a este último el pago de las costas del juicio en primera instancia, aunque cada parte deberá asumir sus gastos en las fases posteriores del proceso.
Un conflicto con dos décadas de recorrido
El caso arranca en diciembre de 2004, cuando el demandante firmó con la promotora Ingofersa S.L. un contrato privado de compraventa para adquirir una vivienda de nueva construcción en una promoción del sector-4 de Garrucha, por un precio total de 135.047,91 euros. En ese acto, entregó 19.292 euros mediante un cheque bancario emitido desde su cuenta en Caja Madrid, que fue ingresado en una cuenta ordinaria de la promotora en Unicaja.
Sin embargo, el proyecto no se ejecutó. Ingofersa fue declarada en concurso de acreedores y la vivienda nunca se construyó, lo que motivó en 2018 la interposición de una demanda contra Unicaja por parte del comprador, reclamando la devolución de la cantidad anticipada, más intereses, en virtud del artículo 1.2 de la Ley 57/1968, que obliga a los bancos a asegurar las cantidades que los compradores entregan a cuenta para adquirir viviendas en construcción.
Dos fallos favorables al comprador
Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial dieron la razón al demandante. Ambas resoluciones concluyeron que Unicaja debió haber detectado que el ingreso del cheque correspondía a un pago a cuenta de una vivienda, dado que conocía la actividad de la promotora, y porque la cuenta en cuestión había recibido ingresos similares de otros compradores.
La Audiencia malagueña sostuvo que el banco “conoció o pudo conocer” la naturaleza del ingreso, y que debía haber exigido la apertura de una cuenta especial con garantía de devolución, como exige la Ley 57/1968.
El Supremo pone límites al deber de control bancario
Sin embargo, el Supremo ha corregido este criterio. Según la sentencia redactada por el magistrado Antonio García Martínez, no puede imponerse a las entidades bancarias “una labor inquisitiva” sobre todos los ingresos que reciben las cuentas de promotoras inmobiliarias, especialmente cuando el pago se realiza por cheque sin mención alguna a su finalidad.
En su argumentación, el tribunal recuerda que, conforme a la doctrina consolidada desde 2015, la responsabilidad del banco solo surge si conoce o debe conocer que el ingreso responde a una entrega a cuenta por una vivienda en construcción. Pero en este caso concreto, el ingreso se efectuó mediante cheque —no por transferencia, como se pactó en el contrato—, en una cuenta corriente sin indicación alguna del concepto, y sin que la cuenta estuviera destinada exclusivamente a anticipos de compradores.
Tampoco figuraba ninguna anotación en el extracto bancario que permitiera inferir el vínculo con una operación inmobiliaria. La única identificación era el nombre de la promotora como beneficiaria del cheque.
“No puede exigirse al banco una labor inquisitiva”
“Imponer al banco un deber de fiscalización exorbitante sobre cualquier ingreso realizado en la cuenta de una promotora por el mero hecho de serlo —señala la sentencia— supone extender su responsabilidad más allá de lo que permite la Ley 57/1968”. El tribunal cita además casos similares ya resueltos en la misma línea y recalca que no se puede presumir que el banco sabía que se trataba de un pago protegido por dicha ley.
El Supremo concluye que no existían elementos suficientes que permitieran a Unicaja identificar ese ingreso como una entrega a cuenta por la compra de una vivienda en construcción. Por tanto, no incurrió en infracción legal alguna.
Consecuencias prácticas
Esta resolución aclara los límites del deber de diligencia bancaria en materia de anticipos para viviendas en construcción, acotando la responsabilidad de las entidades financieras en casos donde los compradores no siguen los canales estipulados contractualmente —como la transferencia— o no se detalla adecuadamente el concepto del pago.
Para el comprador afectado, esta decisión implica el cierre definitivo del proceso judicial, sin posibilidad de recuperar la señal a través de la vía bancaria. Queda así a expensas de lo que pueda obtener, en su caso, del procedimiento concursal de la promotora, previsiblemente sin mucho éxito dada la antigüedad del concurso y la inactividad empresarial.
En cambio, para la banca, la sentencia ofrece un cierto alivio al deslindar con más claridad hasta dónde llega su obligación de control, especialmente en casos en los que no existe relación directa con el comprador ni constancia clara de la naturaleza del ingreso.
Una vivienda que nunca existió
El caso de Garrucha se suma a una larga lista de litigios surgidos tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y la quiebra de numerosas promotoras, en los que compradores buscaron recuperar su dinero acudiendo directamente a los bancos donde se ingresaron los anticipos.
Si bien en muchos casos el Supremo ha confirmado la responsabilidad de las entidades, la sentencia STS 2700/2025 recuerda que no todo ingreso en una cuenta de una promotora convierte al banco en responsable automático, sobre todo si no hay elementos que permitan identificarlo como una entrega sujeta a garantía.
Una historia más de la fiebre del ladrillo en la costa almeriense, saldada judicialmente más de dos décadas después del primer cheque.
Agenda
Si (
No(
