Los efectos de no declarar Almería zona tensionada

A Maricarmen la sacaron el miércoles de su casa en camilla. Tiene 87 años, un 50% de discapacidad reconocida y llevaba setenta años viviendo en el mismo piso de Retiro, en Madrid. Pagaba 500 euros. Su casero, el fondo Urbagestión SL, le pedía 2.650. Era el cuarto intento de desahucio. Esta vez no hubo aplazamiento del juzgado 90 de Madrid ni mediación del Sindicato de Inquilinas que valiera. La ONU había pedido suspender el lanzamiento. No sirvió.

El caso, que ayer y hoy ha abierto telediarios no solo en España, sino en toda Europa, ha vuelto a poner en el centro el debate sobre la Ley de Vivienda. Desde Nueva York, Pedro Sánchez lo ha calificado de “tragedia social”. Sumar exige ahora llevar al Consejo de Ministros del martes la expropiación de esa vivienda y un nuevo real decreto para congelar alquileres, “sí o sí”. La ley que debía protegerla, la de Arrendamientos Urbanos de 1994, es la que ha permitido romper un contrato de renta antigua de 1956 por la vía de la subrogación.

Y en medio de ese ruido, vuelve la pregunta que lleva dos años dividiendo a las comunidades autónomas: ¿sirve para algo declarar una zona tensionada? Las comunidades gobernadas por el PP, entre ellas Andalucía, denuncian que la Ley 12/2023 invade competencias. El Estado responde con dinero: 90 millones en subvenciones directas solo para quien aplique el tope. Almería está justo en medio de esa batalla, pero sin estar en el mapa.

A fecha de hoy, en España hay 317 municipios declarados como zonas de mercado residencial tensionado. Viven en ellos 9,3 millones de españoles. Se concentran en cinco comunidades: Cataluña, con 271 localidades, País Vasco, Navarra, Galicia y desde julio Asturias, con Gijón, Avilés y Llanes entre otras. Ni Madrid, ni Valencia, ni Andalucía tienen uno solo. La Junta lo ha dicho sin matices: cero municipios han solicitado serlo y no habrá elementos intervencionistas en su futura ley autonómica.

El alquiler en Almería sube un 31% en cinco años, mientras otras ciudades reguladas ven descensos.

En Almería capital el debate sí llegó al pleno. El PSOE pidió declarar la ciudad zona tensionada para poder aplicar el índice de referencia que prevé la ley estatal. El equipo de gobierno del PP lo rechazó por mayoría. Fue, según el acta, una moción más sobre vivienda “solicitando la declaración de Almería como zona tensionada y su limitación en los precios de alquiler” rechazada. La formación socialista insistió en que el alquiler es inalcanzable para jóvenes y familias y que la negativa impedía aplicar ese índice. Izquierda Unida lleva meses pidiendo lo mismo para las ocho capitales andaluzas.

Mientras tanto, el mercado almeriense sigue su propio camino. Sin tope legal, no existe límite a la renta que puede pactarse más allá del acuerdo entre partes. El precio medio en la capital es de 902 euros mensuales en agosto, con un ligero repunte del 0,11% respecto al mes anterior. En la provincia, 919 euros. Si se mira por metro cuadrado, el alquiler en la ciudad se sitúa en 9,32 euros, un 3,79% más que hace un año. No es Madrid, donde el metro ya supera los 21 euros y donde un piso de dos habitaciones ha escalado un 10,71% hasta los 1.550 euros, superando por primera vez en precio absoluto a Barcelona.

Pero si se mira la serie larga, el esfuerzo es evidente. En los últimos diez años el alquiler en Almería capital ha subido un 72,1% y en los últimos cinco un 31,6%. Roquetas de Mar acumula un 77,6% en diez años y un 36,1% en cinco. El Ejido, el caso más extremo del Poniente, un 127,5% en diez años y un 78,1% en quince. Son cifras que, según la metodología de la propia ley estatal, cumplirían de sobra el criterio de tensión: subida tres puntos por encima del IPC autonómico durante cinco años o esfuerzo superior al 30% de la renta del hogar.

QUÉ HA PASADO

¿Qué ha pasado donde sí se declaró? Los datos oficiales que ahora manejan las consejerías son tozudos. En Cataluña, en los dos primeros años de aplicación, los precios del alquiler han caído un 4,7% en la ciudad de Barcelona y un 1,3% en todas las zonas tensionadas. En Gipuzkoa, con catorce municipios tensionados, los nuevos alquileres bajaron un 3,5% y el número de contratos activos aumentó un 3,2%. En Navarra el descenso ha sido del 8,6% en los municipios protegidos. En enero, los portales registraron caídas puntuales del 6,45% en Barcelona y del 6,25% en Vitoria-Gasteiz para pisos de dos dormitorios.

La otra cara del mismo dato es la que no sale en la estadística del Ministerio. Allí donde se topa, la oferta se hunde. El informe de enero de Zazume lo cifra: en Barcelona la oferta cayó un 33,67% en pisos de dos habitaciones, en Álava un 38,96%. En A Coruña, con la ciudad declarada, el precio se congeló pero el mercado se contrajo un 22,56%. En Madrid, sin tope, la oferta aguantó y creció ligeramente un 5%. Y el mercado encontró la vía de escape: el alquiler de temporada. En Cataluña representa ya el 62% de los anuncios, en Navarra el 67% y en Euskadi el 78%, según Idealista.

EL DEBATE

Ese es el efecto que hoy divide el debate que ha reavivado Maricarmen. Topar no es solo poner un precio máximo. Es activar un paquete fiscal que en Almería no existe: reducción del 90% en el IRPF si el propietario baja al menos un 5% la renta respecto al contrato anterior y del 70% si alquila a un joven de 18 a 35 años. Fuera de zona tensionada solo queda la rebaja general del 50%. Es también prorrogar tres años extra el contrato a petición del inquilino y limitar la actualización anual a un índice nuevo que ya no es el IPC.

Almería ha elegido, por ahora, no jugar esa partida. Su mercado sube menos que el de Málaga o Baleares, que se han disparado un 13,81%, o que Alicante, con un 19% en vivienda familiar, pero no baja como Barcelona. Mantiene pisos en el escaparate a costa de que el precio siga escalando. La ley que debía evitar casos como el de Maricarmen promete moderar rentas, pero su aplicación real, donde se ha aplicado, está mostrando que el precio baja porque lo limita la ley, no porque falte demanda, y que esa bajada se paga con menos opciones para alquilar.

Maricarmen cobra 1.350 euros de pensión y no podría alquilar nada en toda la Comunidad de Madrid por debajo de 500 euros, salvo habitaciones. En Almería aún podría. Esa es, hoy, la diferencia entre un mercado intervenido y uno que no lo está.